＜本ブログの運営目的は広告収入です。本記事においては私ジェシカから取材を打診し、取材費をいただき、独自の見解にて記事を執筆する許可をいただいた上で掲載しています＞
億ションという言葉をご存知でしょうか❓
2ちゃんねる（2ch）や5ちゃんねる（5ch）で聞いたことがある人もいるかもしれませんね。
文字どおり、億単位の値段がする超高級マンションのことです。
（※無論、私には到底縁のないものです・・・😭）
この「億ション」という言葉の生みの親は、
株式会社アルテカという不動産会社の代表である
野村紘一（のむら こういち）さんであるというのをご存知でしょうか？
――今から約45年ほど前に、
都心にある土地の価値観を大きく変化させた野村紘一さん。
彼の手掛けた億ションは、販売するとすぐに売り切れると
不動産会社の間でたちまち有名になりました。
不動産販売において、野村紘一さんが重要視しているのは
- 土地の価値
- 建物の価値
- 運用の価値
の３つです。
では早速、その詳細について詳しくみていきましょう😊😊😊
目次
不動産業界が注目するアルテカの野村紘一さんの偉業とは？
前述の通り、野村紘一さんは株式会社アルテカという不動産会社の代表です。
＜株式会社アルテカの公式サイトはこちら＞
マンションの最高峰ブランドの「ベルテシリーズ」は有名ですが、
その第一号のベルテ原宿が1億円超の価格で販売されたのが話題になりました。
今では、エイムシリーズとともにアルテカの知名度を高めているわけですが、
この億ションが登場したのはさかのぼること1970年代です。
当時マンションの価格相場は都内一等地であっても
3000万円から4000万円ほどでしたから、
この１億円という価格がどれだけ破格かということがわかるでしょう。
そんな高いマンションは販売されたとしても誰も購入することはないだろうと
予想されていましたが、実際に販売されてみると意外とすぐに売れてしまい、
ほかの不動産会社の間でも話題になりました。
この野村紘一さんの偉業は、2ちゃんねるなどのネットでも話題になりました。
成功のポイントは、野村紘一さんが付加価値に着目したことだと言えます。
「内容によっても満足度が変わる」というところにテーマを絞って
アイディアを出して付加価値を高める事に尽力しました。
マンションのデザインもデザイナーマンションのようなお洒落なつくりであったり、
高級感が非常に大きくステータスに感じられるような要素も付け加えられています。
さらにコンシェルジュを駐在させたり、
サービスも充実させて満足度が高い状態に仕上げました。
高いものを購入する際に、満足度が比例していなければなりませんし、
それを満たすアイディアがあるのが野村紘一さんのすばらしさともいえるでしょう。
都心の都市機能を暮らしに有効活用
野村紘一さんは、日本の不動産物件を活用する方法を
大きく様変わりさせた人物としても不動産界隈で有名です。
従来の都心にある土地の価値観を大幅に変化させて、
今の不動産物件を販売する方法だけではなく、
都心をメインにした文化にも影響を与えました。
バブル景気を迎えた頃から、都心にある土地は、
資産運用のために使われるケースが非常に多くなっていました。
たくさんの会社が本社を都心に置くことによって交通網が発達し、
色々な機能が集まるにつれてどんどん地価が上がり、
災害など余程のことが発生しない限り地価が下がるリスクも少ないです。
だから、都心にある土地は、
投資をする対象としてとても魅力的な存在になっていったというわけです。
多くの人々は自宅を都心に購入することを諦め、自宅を郊外に建築し、
長い時間をかけて通勤するという暮らしを強いられていました。
ところが、この頃から野村紘一さんは、こういった状況は続かないことを見抜き、
バブル景気で成長した都心を「暮らすため」に活用すべきだという方針を掲げ
積極的に行動しました。
都心は交通網が発達しているため、暮らしの拠点としての利便性が高いです。
やっぱり通勤通学時間の楽さは何事にも代えがたい付加価値だと思います。
都心のマンションや戸建ては、購入するときに経済的な負担が大きくても、
以後の暮らしにかかる負担やコストを大きく節約できるという点が魅力です。
そして、都心には色々な文化施設がたくさんあるので、
豊かな暮らしを送ることが可能だということも魅力の1つです。
このことに注目して野村紘一さんは都心の土地を投資する対象ではなく、
暮らすために使う方に絞り込んで販売することを経営方針に掲げ、
株式会社アルテカの事業活動を拡大させていきました。
この考え方は、今では一般の都市開発事業や不動産事業にも浸透しています。
都心の沢山のオフィスビルが高級マンションに変貌を遂げているところです。
そのうえ、従来はオフィス街だった場所に新たにマンションが設けられるように
なることによって通勤時間も短くなるというメリットもあります。
たくさんの人々が便利で快適な暮らしを送ることが出来るというわけです。
アルテカの野村紘一さんが普及させた億ション
かたや、万ション（マンション）という言葉があります。
これは1億円未満で購入できるマンションのことです。
2,000万円や3,000万円などの物件はマンションに該当します。
これに対して「億ション」は1億円以上のマンションのことです。
「億ション」が初めて誕生したのは1975年、
「億ション」が本格的に普及したのは1980年代のことです。
それ以前にも1億円以上の物件は存在しましたが、
アルテカの野村紘一さんが億ションを一般的にするまでは、
まだまだポピュラーな存在ではありませんでした。
野村紘一さんが億ションを売り出した時期は、好景気のあおりを受けていたので
ベストな時期に販売することができたというわけです。
おそらく、いずれ時代の流れに敏感な誰かが億ションに手を出したと思いますので
野村紘一さんがもしこのタイミングで決断しなければ、
他社が億ションの生みの親になっていた可能性も十分にあるでしょう。
前述の通り、高級マンションを購入するメリットは、
アクティブな生活を実現できることです。
都心とのアクセスがよい場所に立地されているので、
通勤・通学をするのに都合がいいのです。
ここは非常に大切なポイントであり、
アクセスに問題があるとマンションを購入するメリットは軽減してしまいます。
億ションの購入者は年収で2,000万円以上を得ていることが多いです。
マイホームにかける費用は年収の5分の1が妥当と言われています。
それを超えると無理が生じてくることが多く、ローンの返済が厳しくなるそうです。
これは富裕層にも言えることであり、お金に余裕があるからと
無理な返済プランを立てるのは好ましくありません。
野村紘一さんが提案する物件の多くは富裕層をターゲットにしています。
サラリーマンで富裕層を目指すのは困難であり、
一般的に富裕層と言われる人は会社経営者が最も多いです。
それ以外ですと医師や弁護士などがいますが、
これらの職業の平均年収を大きく上回るような人でないと
「億ション」の購入は難しいでしょう。
野村紘一さんの理念に従い建築された高級マンション
野村紘一さんには、独特の理念があります。
- 土地の価値
- 建物の価値
- 運用の価値
この３つの価値を重要視しており、マンションを建設する際には、
必ずこの理念に基づいて土地や建物に付加価値をつけることを考えているそうです。
この理念に基づいたマンション建設をすることが
購入する人のためになることをわかっているからです。
良い土地であれば、その土地に高層建物を建設すれば
空間にも付加価値をつけることができるという考え方になります。
ではどんな高層建物を作れば付加価値をつけることができるのかを検討した結果、
「都心の高級マンションの建設」に至りました。
ちなみに、地権者の方々に負担なくオーナーを続けてもらうためには、
相続税対策や税務対策にかなった方法をとる必要があります。
オーナーの負担を少しでも軽減するために生み出されたのが「等価交換方式」です。
等価交換方式とは？
等価交換方式とは、土地所有者がディベロッパー等と共同で建物を建設する事業方式の一つで、土地所有者は土地を、ディベロッパー等は建物の建設資金をそれぞれ出資し、土地所有者の土地の一部とディベロッパーの建物の一部を等価になるように交換し、双方が土地・建物を所有することにする事業方式です。
等価交換方式を利用すると、仮に土地所有者の資金力がゼロであっても、借入金ゼロ、あるいはわずかで建物を建てることができます。また、土地所有者が自分の力だけでは建てられないような、大規模な建物を建てることも可能になります。
ただし、土地をディベロッパー等に譲渡することになりますので、譲渡所得への課税が行われます。しかし、譲渡税繰り延べの特例措置を適用することができれば、大部分の課税を繰り延べることができます。
（引用元：https://www.rehouse.co.jp/realplan/library/case-study/dir_data/060715.pdf）
野村紘一さんは、不動産業界で初めて「等価交換方式」で
土地の価値を高めることを考案した人物です。
「等価交換方式」でマンションを建設することで
都心の一等地の地上空間の価値を高めることに成功しました。
都心の立地が良い物件はそれだけで付加価値があり、
購入を希望する人々は将来的に値上がりすることを確信しているのです。
ビンテージマンションを好む人は、駅から離れていない場所を選ぶので
都心に建設した「億ション」は飛ぶような売れ行きを示しました。
株式会社アルテカが創業以来黒字決算を続けているのは、
野村紘一さんの先見の明によるところが大きいです。
良い物件とは、
お客様が便利で欲しくなる
マンションである
野村紘一さんは、このような基本のサービス精神に則って仕事をしています。
一見、高額過ぎて買い手がつかなさそうにみえた「億ション」を完売させ、
「億ション」という言葉を流行させることに成功させた
野村紘一さんの活動から今後も目が離せません。
このような吸い込まれそうな美しいネオンの世界で
私もいつか暮らしてみたいものです🌃
